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    經濟適用房該不該買?如何購買?

    發布時間:2018年7月13日 中國著名拆遷律師  
      經濟適用房該不該買?怎么買?
      本文主要分析了經濟適用房的購買出售條件、購買流程、以及經濟適用房制度存在的八大弊端分析。經濟適用房該不該買,這種制度的存在到底是實惠了人們,還是擾亂了社會秩序。
      經濟適用房購買出售條件
      什么房子能賣
      據我愛我家置業專家介紹,目前,在售的已購經濟適用房一般分兩種情況處理:一種是已經住滿5年的,另一種則是尚未住滿5年的。具體時間以購房家庭取得契稅完稅憑證的時間或經濟適用住房房屋所有權證的發證時間為準。
      已經住滿5年的經濟適用房
      對于已經住滿5年的經濟適用房,業主現在可以依照目前市場價格進行出售,但出售后業主需按房屋成交額的10%補交綜合地價款。
      例如:一套面積為95平方米,原購房價格為2650元/平方米的經濟適用房,若按現市場3600元/平方米進行出售,則需按3600×95×10%計算,補交34200元的綜合地價款。
      出售提醒:按市場價格出售經濟適用住房后不能再次購買經濟適用住房和其他保障性質的住房。
      尚未住滿5年的經濟適用房
      對于尚未住滿5年的經濟適用房,由于政策規定則不允許按市場價格出售。因此,確需出售此類經濟適用房的業主,只能以不高于購買時的單價出售,并且只能出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。
      例如:同樣一套面積為95平方米,原購房價格為2650元/平方米的經濟適用房,在未住滿5年的情況下,只能以2650元/平方米或低于2650元/平方米的價格進行出售。
      出售提醒:以原價出售給有購買資格的人后,原購房人仍符合經濟適用住房購房條件者還可再次購買他處的經濟適用住房。
      怎么購買
      已經住滿5年的經濟適用房
      購買此類經濟適用房不需要符合購買經濟適用房的特殊條件,任何購買人群都能購買。購買此類二手經濟適用房除正常繳納1.5%的契稅、5‰的印花稅外,不需要再繳納成交價3%的土地出讓金。
      例如:購買一套面積為95平方米,原購房價格為2650元/平方米,現市場售價為3600元/平方米的已購經濟適用房,其總購房款為3600×95=342000元,除購房款外,購房人還需繳納342000×1.5%=5130元的契稅,以及342000×0.0005=171元的印花稅。
      尚未住滿5年的經濟適用房
      購買此類已購經濟適用房的客戶,首先必須滿足普通經濟適用房的購買條件;其次購房人還需辦理經濟適用住房購買資格審核手續。若所購置的已購經濟適用房超過核定最高購房總價標準以外部分,則需補交10%的綜合地價款并所購房屋仍按經濟適用住房產權管理。
      如何選購經濟適用房
      首先,結合工作單位、居住習慣、生活方式等綜合因素,再決定購買哪個區域內的經濟適用房項目。如上班單位離項目的遠近、周邊的親朋好友居住情況等都屬于綜合考慮因素。
      其次,到項目現場考察,了解項目本身的配套設施,并結合自身的需要進行購買。如新婚夫婦,要考慮到幼兒園、小學以及醫院等配套。還有,對社區的綠化率、停車、物業管理等狀況都應有所了解。
      第三,根據自身的居住要求,詳細了解經濟適用房的戶型結構及面積大小,以及通風、采光、朝向等基礎資料。
      第四,對房屋的權屬關系要有詳細調查,特別要注意房屋是否有共有人,防止購買后,引起不必要的麻煩。另外,特別提醒務必別買沒有房產證的二手經濟適用房。
      經濟適用房購買流程
      第一步:按類領表
      有北京市城鎮居民常住戶口、住房面積沒有達標的居民家庭或者無房戶,可按不同類
      別到經濟適用住房開發建設單位分別領取《北京市申請購買經濟適用住房居民家庭情況表》《北京市城鎮居民購買經濟適用住房家庭住房和收入核定表》(以下簡稱核定表)、《北京市機關工作人員、教師家庭購買經濟適用住房審批表》(以下簡稱審批表)或《北京市重點工程和危改區被拆遷居民家庭購買經濟適用住房審核表》(以下簡稱審核表)。以上表格可以按標準格式復印。
      第二步:填表領表
      1.填寫核定表的申請購房人,需核定家庭收入(6萬元/年以下),此表交申請人及其配偶所在單位分別核準蓋章,沒有單位的由戶口所在地街道辦事處核準蓋章。
      2.填寫審批表的申請購房人,不需核定家庭收入,但要求夫婦雙方為機關工作人員或教師的家庭,此表由申請人及其配偶所在單位分別核準蓋章。
      3.填寫審核表的申請購房人,不需核定家庭收入,但要求是市政府批準的重點工程建設中的被拆遷居民家庭和政府組織實施的危舊房改造項目區異地安置的居民家庭,帶上此表和拆遷人出具的證明到房屋所在地的街道辦事處核準蓋章。
      第三步:核定總額
      申請人夫婦雙方所在單位或街道辦事處應按京政辦發[2000]131號文件第七條規定,在3個工作日內在核定表、審批表或審核表上核準蓋章,并注明購房家庭最高購房總價標準。夫婦雙方的補貼面積標準、收入證明以及戶口所在地、夫婦雙方的住房情況都應在審核表中注明。如果夫婦雙方職級、補貼面積標準不一樣,以職級高者為準。

      如果屬于非國有性質并且無行政級別的單位包括民營企業、個體企業、外資企業以及合資企業等,購房者的住房補貼面積標準一律為70平方米;如果購房者的單位屬于國家機關、國有企事業單位的,其住房補貼面積標準由所在單位核定。購房者住房補貼面積標準超過80平方米的,審核表上除蓋單位公章外需加蓋人事和組織部門專用章。
      在這里需要說明的是,審核表上核定的住房補貼面積標準,并不是購房者可購買的經濟適用住房的最高面積。按照京政辦發[2000]131號文件第七條規定,“以購房當年本市經濟適用住房的基準價格與職工購房補貼建筑面積標準之積作為經濟適用住房的購房總價標準”,最高購房總價標準計算方法為:購房當年本市經濟適用住房基準價格×(職工購房補貼建筑面積標準-現承租和按房改價購買的公有住房建筑面積)。2002年底前購買經濟適用住房的基準價格為每平方米建筑面積4000元。即:可購面積=[核定面積(職工購房補貼建筑面積標準-現承租和按房改價購買的公有住房建筑面積)×4000]/所購經濟適用房單價。
      第四步:登記備案
      市城市建設綜合開發辦公室(以下簡稱市開發辦)在北京市房地產交易中心(崇文區東花市北里1號樓)設立窗口,辦理經濟適用住房購買登記和備案手續。購房申請人需持夫婦雙方所在單位或街道辦事處核準蓋章后的核定表、審批表或審核表,加上夫婦雙方的戶口簿和身份證原件(沒有戶口簿的需要攜帶戶口卡),到辦公窗口辦理購房登記手續。
      第五步:持證購房
      申請人持本市城鎮居民常住戶口證件、身份證和審核通過的核定表、審批表或審核表,到自己看中的經濟適用房指定地點登記購房。
      第六步:超標加錢
      購房家庭購買超過規定面積的經濟適用房,購房家庭需在辦理立契過戶手續前,到房地產管理部門暫按經濟適用住房價格的10%補交綜合地價款。上述住房按經濟適用住房產權管理,其中超過規定面積購買部分在產權證中注明。再上市時,該部分不再補交土地出讓金。
      注:本購房程序適用于本市城鎮居民首次購買經濟適用住房。留學回國人員可憑《留學回國人員工作居住證》購買經濟適用住房,購房最高總價標準按40萬元人民幣執行,超過部分按規定補繳10%的綜合地價款。蔡雪婧
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      經濟適用房制度存在的八大弊端
      近幾年內各大城市大舉興建經濟適用房。按照北京市政府公布的數字,在最近三年內計劃興建的經濟適用房大約有800萬平方米(參見《新京報》,2005年6月25日)。假定每平方米經濟適用房比市價低1000元,這意味著北京市政府送出來一份大禮,價值80億元。這筆錢肯定不是從天上掉下來的。據說,經濟適用房的優惠來自于三個方面:第一,政府降低了批租土地價格,第二,政府實行了稅收上的優惠,第三,房地產開發商讓利。既然政府花費了這么多錢來改善老百姓居住條件,是否真正達到了預期的目的?實際上,經濟適用房政策先天不足,后天失調,很快就走進了死胡同。簡略分析起來,經濟適用房政策有八大弊端。哪怕其中只要有一條成立,就必須立即叫停經濟適用房。
      (一)擾亂價格體系,降低社會福利
      在市場機制下,價格的作用之一是在生產者和消費者之間傳遞信息。生產者和消費者根據價格變化趨勢來調整自己的供給或需求,以達到優化經濟結構的目的。在正常的房地產市場上也是這樣。經濟學理論早已證明,無論政府采取何種方式干預價格體系,設立最低價格或者最高價格,都會造成不同程度的扭曲,而帶來絕對損失(dead lose)。也就是說,會有一部分資源由于政府的過度干預而損失掉了。無論是政府、供給方還是需求方都沒有得到好處。政府過度干預經濟活動總是要付出代價的。
      目前推出的經濟適用房政策肯定要產生一部分絕對損失,降低全社會的福利。政府提供了一些補貼,原意是想幫助低收入家庭。實際上,這些補貼中有相當一部分既沒有轉移給消費者也沒有給生產者,白白損失掉了。由于經濟適用房政策推出的時間還不長,目前還很難用統計模型來具體測算損失大小。將來有了足夠的數據完全可以定量地分析這個損失。不過,既然清楚地知道如果政府補貼干擾了價格必然會造成效率損失,何必明知故犯呢?
      (二)破壞社會信用,鼓勵弄虛作假
      北京市政府規定,必須是收入比較低、住房沒有達到標準的北京市居民才可以申請購買經濟適用房。目前購買資格審核主要手段有,第一,結合個人所得稅明細制度進行收入審核。第二,在現行網上和窗口公示基礎上增加媒體公示,加強社會監督;第三,嚴厲查處虛假申報,進行媒體曝光(見新京報,2005年6月25日)。
      第一條手段聽起來不錯卻很難實施。來排隊的人哪一個沒有低收入、缺房的證明呢?有誰能夠判定這些證明的真實性?在當前的社會環境下弄虛作假的事情數不勝數,在工資收入或者無房證明上做點手腳還不是小菜一碟?非常明顯,各地政府沒有足夠的能力來完成購房者資格認證。采取個人填報,單位審核的方式很難制止部分高收入或者住房已經達標的家庭虛假申報,騙購經濟適用房。在北京某些經濟適用房小區中不少住宅超過120平方米,售價在30萬以上。能夠買得起這樣住宅的人會是真正的低收入家庭嗎?人們往往異口同聲地指責這些現象,可是有什么機制能夠喚起人們來和這些虛假現象斗爭?
      第二和第三條措施都是事后糾錯。事后糾錯固然很重要,可是一旦生米煮成了熟飯,改正錯誤的成本很高。弄得不好,有可能釀成比較嚴重的社會沖突。更何況,由誰來糾正錯誤?說假話買到了經濟適用房的人自然不會自討沒趣,房地產商更不會來戳穿騙局。無論是紀監委、檢察院、公安局,沒有哪一家對騙購經濟適用房負責。吃虧的是全民共有的資產,而占便宜的卻是一小部分人。如果騙購經濟適用房泛濫成災,最后,法不責眾,導致嚴重的道德風險,說假話的占便宜,老實人吃虧。
      至于說房地產開發商是否真的降低了經濟適用房的利潤率,我們沒有詳細查帳,不好說。但是,根據住進了經濟適用房的居民反映,經濟適用房的質量比較商品房低了一大截。眾所周知,在建筑業的貓膩特別多,只要在建筑質量上耍點花招,不知道可以摳出多少油水來。原來建筑業有一套成型的規范,可是房地產商可以理直氣壯地在經濟適用房上采用雙重標準。既然讓了利,也就不一定要執行正規的標準。這樣一攪局,誰知道開發商到底是否讓了利?經濟適用房導致業主和開發商之間缺乏互信,埋伏了許多隱患。
      (三)擴大貧富差距,沒有真正幫助低收入群體
      毫無疑問,最需要幫助的是那些低收入,急需解決住房問題的貧困戶。當前應當為處于困境的居民雪中送炭,而不是為中等收入家庭錦上添花。如果直接了當地聲明,經濟適用房是幫助中等以上收入的人,這樣的聲明不僅要犯眾怒,也根本不可能得到上級的批準。在經濟適用房政策中把低收入家庭也拉了進來,口口聲聲要幫助中低收入家庭解決住房問題。請問,什么是低收入標準?在北京城里還有多少每月收入在500元左右的貧困家庭?在北京已經建成的經濟適用房當中有多少住戶屬于低收入家庭?如果在已經購買了經濟適用房的住戶中找不到低收入家庭,那么就不要掛羊頭賣狗肉,用低收入家庭的旗號混淆視聽。
      解決中等收入家庭的住房問題的唯一合理途徑是市場機制。在任何社會中,所謂中等收入家庭必然是大多數。在解決中等家庭住房問題上政府的作用在于維護房地產市場的競爭秩序,防范過度投機行為,防范房地產價格暴漲暴跌,防范泡沫危機。政府沒有必要也沒有可能對中等收入水平家庭采取特殊政策。給中等收入家庭補貼,完全不符合經濟學基本原理。給大多數人補貼除了制造惡性通貨膨脹之外等于什么都沒給。
      如果只是給一部分中等收入家庭以補貼,而不給其他家庭,顯然違背了公平原則。給中等收入家庭以補貼而忘卻了低收入家庭,其結果必然是擴大了貧富差距,有違社會公正。
      (四)經濟適用房缺乏合理的分配原則
      沒有合理的分配制度是推行經濟適用房的一大弊病。如果政府給每套經濟適用房補貼10萬元,哪個不想要這樣的便宜?經濟適用房的數量永遠難以滿足需求,因此,必然產生下一個問題,如何來分配經濟適用房?
      由于想要取得政府額外住房補貼的人遠遠多于政府能夠提供的經濟適用房,于是人們只要聽說哪里有經濟經濟適用房開盤就趕去,通宵達旦排隊。在北京已經出現成千上萬人排隊購買經濟適用房的盛況。人們心里很清楚,只要能夠取得購買經濟適用房的資格,就是排上一個月的隊依然合算,何況還可以出錢雇人來排隊。在北京市出上50元就可以雇人排一天隊,就是請人排上10天隊也不過500元,倘若購買經濟適用房能夠省下來幾萬元,花這點成本簡直不算回事。購買經濟適用房的隊伍必然越來越長。
      排隊是供不應求的情況下被逼無奈的選擇。排隊本身非但不能創造任何財富反而浪費社會資源,帶來其他負作用。在計算經濟適用房的成本時必須要把排隊所浪費的社會資源也考慮進去。排隊購買經濟適用房本身就是浪費社會資源。
      有人說,不能允許雇人排隊,必須購買者本人排隊才有效。社會分工原本沒有高低貴賤之分。但是,受過訓練教育和沒有受過訓練教育的人的勞動生產效率大不相同。如果讓一些專業人士去排隊,其結果必然造成更大的浪費。與其讓一個醫生或教師去排隊,從而影響他們第二天上班看病、教書,還真的不如請個別人替他們排隊。話又說回來了,就是請別人替他們排隊就合理了嗎?
      如果看見在某個地方出現排隊很長的現象,我們就要研究如何改善分配機制,提高資源分配效率。通常,市場機制會自動解決這個問題,只要供不應求,那么價格必然上漲,導致需求減少,供給增加,達成新的均衡。購買經濟適用房的隊越排越長,說明在經濟適用房的交易市場上價格機制已經被破壞了。雖然經濟適用房的價格也有不同,有的經濟適用房每平方米2000元,有的5000元,但是購買者熱中的不是表面的價格而是隱藏在背后的那塊白得的補貼。經濟適用房的面積越大,售價越高,獲得的補貼也越多。在這種情況下,購買經濟適用房的隊伍必然會越排越長。
      由于購買經濟適用房的隊伍排得嚇人,甚至打架斗毆,擠傷老弱,于是北京市政府呼吁老百姓來支招。有人建議,干脆采用公開搖獎的方式,讓命運之神來決定花落誰家。采用搖獎的方式看起來似乎很公平,和彩票開獎差不多。如果來十萬個人排隊,每個人中獎的機會都是十萬分之一。買彩票是要出錢的。當你買一塊錢彩票的時候,其真實價值只不過三毛多。其余部分用于支付發售彩票的成本和社會福利。假若購買經濟適用房采取搖號方式,那么來搖號的人要不要付款買號?如果不要付款,那么為什么不來湊個熱鬧,先拿個號再說?倘若來搖號的人鋪天蓋地,還有多大概率讓真正需要住房的人得到幫助?如何能夠保證搖到號的人不有價出讓?其結果很可能又創造了一個以搖號為核心的黑市。看起來,搖號的辦法并不高明。解決了一個矛盾,帶來一籮筐的麻煩。
      (五)滋生尋租腐敗
      經濟學早就給出了“尋租”的定義:如果讓政府行政權力干預資源分配,那末權力就一定會在市場上尋求自己的價格。為什么在傳統的計劃經濟中貪污腐敗并不十分嚴重,在比較完善的市場經濟中,貪污腐敗也不怎么嚴重。唯獨在從計劃經濟向市場經濟過渡的轉型期間,政府官員的貪污腐敗越演越烈。問題的關鍵在于政府官員手中控制有太多的分配資源的
      權力。如果在體制內取得資源的成本要大大低于市場交易,那么必然會有人愿意通過行賄來取得資源。倘若一套經濟適用房的價格比商品房低10萬元,即使拿出5萬元來打通關節,依然可以節省5萬元。只要行賄的成本低于兩種渠道的差價,行賄就難以杜絕。
      倘若市場交易和計劃分配同時并存,尋租幾乎是不可避免的后果。對于擁有分配經濟適用房權力的官員來說,一旦認識到手中權力的市場價值之后他們就有可能“尋租”。用老百姓的話來說就是貪污受賄。黨紀國法和道德操守教育非常重要,但是反貪污腐敗斗爭的實踐證明,揚湯止沸不如釜底抽薪。近年來,被揭發出來的貪污腐敗涉案金額越來越大,落馬官員的級別越來越高。要從根本上扭轉局面必須要通過制度創新,加速實現政企分開,限制各級官員分配資源的權利。該由市場決定的事情就不要讓官員越俎代苞。看起來似乎限制了政府官員的權力,實際上恰恰是對他們的保護和愛護。
      由于缺乏合理的分配原則,政府官員手中分配經濟適用房的權力越來越大。許多享有這些權力的官員前呼后擁,成了人們追逐的熱點。豈不知,分配經濟適用房的權力越大,離開進牢房的距離就越近。僅僅在北京市經濟適用房隱含的利潤空間就高達數十億元,這樣大的尋租空間足以斷送數以百計的官員。也許只有10%的腐敗分子被揭露出來,繩之黨紀國法,這個損失就夠嚴重的了。其余的腐敗分子即使逃脫了懲罰但是他們再也不是共產黨人了。
      世界上有許多經濟學家研究了尋租現象,并且從理論上和實踐上證明了尋租并不是簡單地將一部分利潤轉移進了官員的私囊,尋租給社會福利造成的損失要數倍于官員貪污的金額。尋租給社會造成的效率損失非常嚴重。世界上有不少國家,各方面條件都很好卻越來越窮,其中很重要的一條原因就是由于制度缺失而出現的貪污腐化。在國企改革中人們早已深切地了解到政企不分的弊病。深化國企改革的要害就在于清晰產權,建立現代企業制度。在國企改革中我們花費了許多氣力才部分實現了政企分開,可是在經濟適用房分配環節上不知不覺地又賦予官員分配資源的權力,顯然,這是計劃經濟思想的反潮,是對改革大政方針的倒退。
      (六)不利于建立有效的社會救助系統
      雖說經濟適用房打著幫助中低收入解決住房困難的旗號,其實,對于真正的低收入家庭,經濟適用房還不如畫餅充饑。低收入家庭根本就沒有能力購買經濟適用房。政府在經濟發展中必須照顧弱勢群體,幫助低收入家庭解決住房困難,責無旁貸。究竟應當如何來幫助窮困家庭呢?橋歸橋,路歸路。應當把社會救濟和市場機制嚴格分開。
      有些加拿大的社會福利制度值得參考。各地政府撥出專款,蓋上一片社會福利房。雖說面積比較小,但是樓上樓下,五臟俱全。凡是收入在貧困線以下的居民都可以申請,按照家庭人口分配大小不同的福利房。對于完全沒有收入的居民來說,政府發放的社會救濟金每人每月大約800加元左右。首先從應當領取的社會救濟中扣除社會福利房的房租和水電費。食品券占據了剩余的社會救濟費中主要部分,只發給很少一點現金。這樣的制度保證了被救濟對象的溫飽,起到了幫助弱勢群體、穩定社會的作用。當然加拿大和北歐各國的高福利制度也有其弊端,中國是一個發展中國家,絕對不能照搬西方國家的高福利制度。不過,有一點特別值得借鑒,幫助社會上的弱勢群體應當通過政府轉移支付來解決。社會福利應當直接了當交給弱勢群體,千萬不要和市場交易混雜在一起。
      肯定有人問,目前政府那里有這么多的錢來為低收入的貧困戶蓋住宅?我們要反問:政府怎么一下子拿出來80億元巨款來資助經濟適用房?政府動用土地資源和減免稅收的時候就是在動用屬于全民的資產。倘若真的要幫助貧困家庭解決住房,只要拿出這筆巨款的十分之一就可以幫助幾十萬戶貧困家庭。采取社會福利房方案無利可圖,但是貧困戶得到實惠。采取經濟適用房方案可以給各級官員帶來說不盡的好處,而真正的貧困家庭得不到幫助。各級官員常說要為人民服務。在經濟適用房和社會福利房之間的選擇是鑒別真假的試金石。
      政府能夠用來資助貧困家庭的財力有限,本來應當集中用于幫助貧困家庭,可是這些非常珍貴的資源卻被經濟適用房占用了。中等或者中等以上收入以上的家庭得到實惠,政府官員得到好處,房地產商在其中有利可圖,唯獨遺忘了真正的貧困家庭。經濟適用房誤導了社會資源的配置,不利于建立公平合理的社會救助體系。
      (七)增加房地產市場的交易成本
      在制度經濟學中明確闡明,制度創新的要害就是要降低交易成本。采用經濟適用房非但沒有降低交易成本反而顯著地增加了交易成本。其中包括:官員尋租腐敗的成本,社會誠信的道德成本,房地產市場信息成本,排隊成本等等。隨著時間的推移,如果經濟適用房的范圍繼續擴大,擾亂了房地產市場的正常交易秩序,成本會越來越高。顯然,這是在經濟體制改革上的倒退。
      (八)鼓勵提前消費,增加了銀行潛在風險
      自從推出經濟適用房之后,北京市民購買房地產的熱度迅速升溫,扭曲了人們對自己購房能力的估計,產生超乎償還能力的提前消費。在正常情況下,如果一平方米住房的價格等于一個月的平均工資,那末可以認為房地產市場是可持續的。也就是說,使用大約8年的工資總額可以購買100平方米住房。在向銀行取得按揭貸款之后,大概在20年后可以償還所有銀行貸款。可是由于政府補貼降低了經濟適用房的價格,使得人們傾向于高估自己償還銀行貸款的能力。政府補貼在購房時起了很大的誘導作用,卻不會顯著地改變償還銀行貸款的負擔。如果經濟適用房購買者償還銀行按揭貸款的負擔超過了償還能力,那么就有可能將風險集中在銀行,從而出現銀行的金融危機。
      經濟適用房在理論上是錯誤的,在實踐上遭遇到難以克服的障礙。趁著經濟適用房造成的損失還不是十分嚴重,趕快停止這一錯誤的政策。忘羊補牢,猶未晚也。
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