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    以《條例》精神為指導 加強管理規范行為全面提高城市房屋拆遷

    發布時間:2018年4月25日 中國著名拆遷律師  
    《城市房屋拆遷管理條例》(國務院第305號令)適應了我國社會主義市場經濟的發展和法制建設的要求,對城市房屋拆遷補償安置的原則、政府在城市房屋拆遷中的行政管理職能和管理程序等都作了新的規定,對當前城市房屋拆遷管理工作提出了更高的要求。新《條例》頒布以來,我們以新《條例》精神為指導,及時制訂我市拆遷管理《辦法》及相關配套政策,加強拆遷管理,規范拆遷行為,使新老政策得到了較好的銜接。去年11月1日以來,我市市區共買施34個拆遷項目,共拆遷居民2582戶,單位287家,拆除建筑面積21.07萬平方米,在整個拆遷過程中,新《條例》精神都得到了較好的貫徹落實,在維護拆遷雙方當事人合法權益的基礎上,確保了我市各項建設項目的順利進行。下面就我市貫徹執行新《條例》以來的有關情況向各位領導和兄弟城市作一匯報。
      一、根據新《條例》精神及時制訂我市拆遷《辦法》及配套文件
      新《條例》明確從2001年11月1日起實施,為使《條例》精神能及時得到貫徹落實,保證各類建設項目的順利進行,我們在認真學習深刻領會新《條例》精神實質的基礎上,及時做好我市拆遷《辦法》的制訂工作。一是抽調專門人員組成起草班子,集中時間,搞好調研;二是對涉及土地、評估等專業性較強的工作,邀請國上、評估等專業機構的人士參與;三是上下結合,多次召開座談會聽取各方意見;四是向兄弟城市學習,吸取長處和經驗。我們于去年10月份就及時制訂頒布了《常州市城市房屋拆遷管理暫行辦法》,同時相繼出臺了《常州市城市房屋拆遷評估管理辦法》等一系列規范性文件和配套政策。我市《辦法》著重體現了以下幾個方面的精神和原則:一是堅持國務院新《條例》精神與我市的實際情況相結合;二是保持了補償安置政策的連續性和穩定性;三是能夠確保新舊項目的順利實施。去年年底我們按新《條例》規定審核許可的拆遷項目,都已按照我市新拆遷《辦法》順利地拆遷完畢,而新《條例》實施前許可的、新《條例》實施后尚未結束的拆遷項目,也都仍按我市原拆遷政策繼續執行,保障了新舊項目適用新舊政策,實現了平穩銜接過渡。
      二、加強拆遷管理,全面提高拆遷工作質量
      由于房屋拆遷是政策性、社會性、群眾性、時效性和強制性很強的一項綜合性工作,管理工作做得好壞直接影響到社會安定團結和城市建設的順利進行,也體現政府在人民群眾心目中的形象。為此,我們以江澤民“三個代表”重要思想為指導,在新《條例》賦予的職責范圍內,努力加強房屋拆遷管理,規范拆遷行為,切實維護拆遷雙方當事人的合法權益,全面提高拆遷工作質量。
      (一)加強拆遷市場管理
      近年來,我市房屋拆遷市場競爭較為激烈。一方面拆遷市場這塊蛋糕越來越小,建設單位為盡可能的減少拆遷成本,往往采取低標價承包方式確定拆遷單位;另一方面爭吃這塊蛋糕的拆遷單位越來越多,且拆遷單位都已改制。目前,我市市區拆遷單位已發展到15家,還有幾家正在申報之中。由于低價中標,出現了惡意投標、惡性競爭、損害被拆遷戶利益的苗頭和現象。為此,我們于年初及時下發了《關于規范拆遷項目承發包行為的通知》,同時,對項目承發包進行積極的探索,逐步規范拆遷項目的承發包行為,引導拆遷人樹立以優質的服務、合理的價格為指導思想來選擇拆遷單位。目前,我市的社會項目一般都是在拆遷管理部門指導下通過招投標形式確定拆遷單位的,效果是比較好的。
      (二)加強拆遷補償安置資金監管
      根據新《條例》以及上級的有關規定和要求,我市建設局和人行市中心支行于今年三月份聯合下發了《加強城市房屋拆遷補償安置資金監督管理暫行辦法》,明確規定拆遷補償安置資金實行專戶專存、專款專用,拆遷人在申領房屋拆遷許可證前必須按照一個拆遷項目開設一個專項帳戶的要求,以拆遷單位名義在金融機構開設專項帳戶,將拆遷補償安置資金繳存入帳。同時為加大拆遷補償安置資金的監管力度,我們建立了拆遷人、拆遷單位和金融機構三方互相監督的制度,由拆遷人、拆遷單位和金融機構共同簽訂《常州市城市房屋拆遷補償資金開戶、繳存、付款協議書》,明確補償安置資金的開戶、繳存和使用程序以及各方的違約責任。同時規定拆遷項目結束后,金融機構必須根據市房屋拆遷管理部門出具的拆遷項目綜合驗收證明,方可辦理拆遷補償安置資金專項帳戶的銷戶手續。實行拆遷補償安置資金監管制度以來,我市每個拆遷項目的資金都能按時到位,杜絕了因補償安置資金不足而使拆遷不能順利進行等情況的發生,保證了被拆遷人或承租人能夠及時足額地拿到拆遷補償安置款。
      (三)加強拆遷項目的跟蹤管理和綜合驗收工作
      為了全面提高拆遷工作的質量,我們建立和實行了拆遷項目質量跟蹤管理和綜合驗收制度。針對前期調查、拆遷申請、項目公示、安置補償、拆遷管理、調解裁決等七大方面的工作,規定了具體的要求和考核驗收以及等級評定的標準,重點加強了對項目進行過程中的跟蹤管理和竣工時的綜合驗收。對檢查過程中發現的問題,及時要求建設單位或拆遷單位立即整改。并將綜合驗收的結果作為拆遷單位參與招投標承接拆遷項目的主要工作業績,提供給建設單位參考。
      (四)加強拆遷單位和拆遷工作人員隊伍管理
      加強對拆遷單位和拆遷工作人員隊伍的管理,提高綜合素質,是加強拆遷管理,提高拆遷工作質量的有效途徑。在對拆遷單位的管理上,我們以年檢為抓手,按照有關規定,對長期不承接拆遷項目空掛資質、或其它不符合條件的,堅持不予年檢過關。在對拆遷工作人員隊伍的管理上,我們一是制訂了拆遷人員工作職責,用制度來約束和規范拆遷工作人員的行為;二是進行嚴格管理,從嚴要求,對發現問題的拆遷工作人員及時糾正,嚴肅處理;出現嚴重違紀行為的,除按規定給予嚴肅處理外,及時調離拆遷崗位;三是加大培訓和考核力度。今年我們組織全市拆遷工作人員舉辦了兩期拆遷政策和評估業務培訓班。培訓結束后進行了團卷考試,根據考試和平時的考核結果,對合格的190多名拆遷工作人員重新核發了《拆遷工作證》,凡未取得《拆遷工作證》的人員,一律不得從事拆遷工作。
      三、堅持依法行政,確保建設項目的順利進行
      依法行政,是確保拆遷項目順利進行的根本保證。我們從審核拆遷許可證入手,全面規范行政行為,對拆遷中的每一個環節和工作都嚴格按照新《條例》的規定和要求進行。
      (一)嚴格實行拆遷許可審批制度
      城建項目是政府實績、為民辦實事的最直接最具體的體現,近兩年城建力度的加大,招商引資項目的增多,提高辦事效率,縮短建設周期更體現著一級政府和領導的工作效能。這與以前拆遷行為的隨意性到現在的規范化、法制化形成了矛盾。因此,在拆遷行政審批過程中往往體現領導的意志,容易出現手續不全、程序不到位、條件不具備就要求核發拆遷許可證的行為,形成事實上的違法拆遷。去年下半年以來,為規范房屋拆遷行政審批手續,我們制訂了《發放“房屋拆遷許可證”內部審理操作規范》,對建設項目批準文件的有效性、建設用地規劃許可證的時效性、批準用地范圍與規劃范圍及用地主體的一致性、拆遷計劃和方案的可行性、拆遷補償安置資金的到位情況等拆遷許可的前置條件一一進行認真審核和嚴格把關,對不符合條件的一律不予拆遷許可,確保了拆遷的合法性。近年來,我們發放的拆遷許可證沒有一件因審核不嚴而導致在行政訴訟中敗訴的。
      (二)嚴格規范拆遷裁決行為
      這幾年我市拆遷裁決案件逐年增多,去年共受理申請裁決案件143件,今年上半年就已受理209件。為了規范拆遷糾紛裁決行為,確保裁決過程中實體處理的公正性和裁決程序的合法性,維護拆遷當事人的合法權益,我們一方面制訂了《常州市城市房屋拆遷裁決辦法》,對拆遷裁決的受案范圍、申請裁決的形式要件、裁決庭的組成、裁決的程序和裁決的執行等作出了嚴格的規定,使行政裁決行為規范有序。另一方面,為了提高裁決人員素質,確保裁決案件的辦案質量和效率,我們制訂了《常州市城市房屋拆遷裁決人員管理規定》,對裁決人員的任職條件和裁決人員的設置、聘任、解聘與程序、裁決人員的職責與要求、裁決人員的考核、獎勵、培訓與管理等作出了具體規定。同時建立了裁決工作責任追究制度,因裁決人員個人原因導致裁決錯誤在法院行政訴訟中敗訴的,除進行經濟處罰外,還要追究當事人和領導的責任。我們根據管理規定和裁決工作需要,擇優聘任了裁決人員,使裁決工作的效率和質量得到了明顯提高。今年上半年,我市受理的209件裁決案件,在法定期限內調解結案64件,作出裁決108件,結案達82.3%,其中受理的重點市政建設項目拆遷裁決,結案率達100%。在作出裁決的108件案件中,至今未有一件因裁決錯誤或程序違法被訴之法院判決撤銷或改判。既有效地維護了拆遷雙方當事人的合法權益,又確保了我市各類建設項目的順利實施。
      (三)加大對違法拆遷行為的查處力度
      新《條例》充實和完善了法律責任,對違反新《條例》規定進行違法拆遷的行為,必須依法予以查處。年初我們接到舉報,一家開發企業在某地塊改造中,在未申領《房屋拆遷許可證》的情況下擅自進行拆遷,并與多個被拆遷人訂立了拆遷補償安置協議,但受到了部分被拆遷人的抵制。我們立即進行了查實,當即責令其停止拆遷,并處以相應數額的罰款,同時責令其立即糾正違法行為,按規定補辦《房屋拆遷許可證》。同時,我們也加大了對拆遷工作人員違紀行為的處理力度,近年來我們已按規定吊銷了30多名拆遷工作人員的《拆遷工作證》。
      四、以德拆遷,及時化解拆遷中的矛盾和糾紛
      切實維護拆遷當事人特別是被拆遷人和被拆遷房屋承租人的合法權益,是江澤民“三個代表”重要思想的具體體現,也是新《條例》立法目的的重要方面,新《條例》規定的各項制度也充分體現了這一立法目的。我們在拆遷管理和拆遷工作實踐中,堅持要求做到以德拆遷,注重化解拆遷過程中的各種矛盾和糾紛。
      (一)加強信訪工作
      認真做好群眾的信訪工作,是政府了解民意、化解拆遷矛盾的重要方式,也是維護拆遷當事人合法權益的重要環節。年初我們重新制訂和完善了信訪接待制度。每天有專人負責接待群眾的來信來訪,要求認真聽取他們反映的問題,并建立臺帳,做好咨詢答復和政策宣傳工作。要求做到有人來訪就有人接待,有來電來信,就件件有回音。接待中堅持做到四個及時:一是對政策有明文規定的及時答復;二是對重大復雜的疑難問題及時匯報,明確以后及時回復;三是對屬于職責交叉的事項及時與有關部門會商,在規定時間內作出答復;四是對領導和上級部門批轉的,及時進行研究處理。今年上半年,我們接待拆遷信訪250件次,辦結率達 95%以上,化解了一大批拆遷矛盾和糾紛。
      (二)堅持拆遷公示制度
      為了提高拆遷工作的透明度,使拆遷工作置于群眾和社會的有效監督之中,我們制訂了現場拆遷工作管理規范,規定拆遷現場動遷辦公室必須將批準文件、拆遷公告、拆遷政策、安置房源等各種拆遷資料一律公開上墻,告知群眾,動遷辦公室的布置必須做到整齊、整潔。要求拆遷工作人員一律持證上崗,做到語言文明,接待熱情,動遷誠意,解釋耐心。同時我們將拆遷項目均在《常州日報》刊載拆遷公告,公布咨詢和舉報電話,自覺接受社會各界監督。
      (三)堅持裁決前的調解制度
      充分做好裁決前的拆遷糾紛調解工作,是消除拆遷雙方當事人之間的對立情緒,化解拆遷矛盾和糾紛的一個重要途徑。申請裁決一般是在拆遷當事人雙方因產生對立情緒無法達成協議的情況下發生的,為了不使矛盾激化,我們對每一個裁決案件不是簡單地作出裁決了事,而是注意充分聽取雙方當事人的意見,既嚴格執行拆遷政策和補償安置標準,同時又根據實際情況提出合理化建議,充當好雙方的“和事佬”。盡可能化解雙方之間的矛盾,做到相互理解,友好協商,達成協議。如在我市某一大型商場建設項目拆遷過程中,將拆除一私有非住宅房屋20多平方米,該產權人強調必須原地安置,但該現代化大型商場原地安置顯然將影響到整體功能和形象,為此雙方發生爭執,該產權人揚言:如不原地安置將做出一些“大事情”。申請裁決后,我們詳細了解了有關情況,根據有關拆遷政策,先后三次做好雙方當事人的調解工作,最終提出了雙方都能接受的安置方案,及時化解了雙方之間的矛盾。
      (四)堅持把以德拆遷貫穿整個拆遷過程
      雖然拆遷行為是一種民事行為,拆遷雙方當事人之間是一種民事法律關系,但社會和群眾都把它看成是政府行為。因此,做好拆遷工作,一方面保證了建設項目的順利進行,更主要的是關系到社會的穩定,體現了黨和政府在群眾心目中的形象和地位。近兩年的被拆遷對象大部分是住房條件差、經濟收入來源少的特困戶,是社會的弱勢群體。拆遷中對他們進行關心和幫助,盡可能地解決他們的實際困難,是我們黨的一貫政策,也是江澤民“三個代表”思想在拆遷工作中的具體體現。我們在制訂補償安置政策時就注意對他們進行政策傾斜,同時在拆遷實施過程中要求拆遷人和拆遷單位必須給予照顧,不但要確保每個被拆遷戶有房可住,而且要使居住條件得到改善。對他們進行超規定標準補償安置已成為拆遷人、拆遷單位的自覺行動。如我市某拆遷單位在某一實行總包的拆遷項目中,被拆遷人的女兒是殘疾人,女婿是農村人,經濟非常困難,他們均住在被拆房屋中,住房十分擁擠。拆遷單位除按規定給予正常補償安置外,還額外給予近4萬元的照顧,使其領到的拆遷補償款能足夠買到新的住房。有的拆遷單位為了增加安置房源,提早囤積價廉物美的各類二手房,增加了被拆遷人的選擇余地。同時我們還要求拆遷工作人員樹立全心全意為人民服務的思想,盡量關心、幫助和解決他們生活上的困難和問題。一些被拆遷戶白天家中無人,拆遷工作人員就堅持晚上上門做工作,許多拆遷工作人員還主動為被拆遷戶搬家、護送殘弱病人去醫院看病等。通過以德拆遷,縮短了拆遷工作人員與被拆遷人之間的距離,增加了雙方之間的親和力,減少了拆遷與被拆遷之間的矛盾,贏得了廣大被拆遷人對拆遷工作和城市建設的理解和支持。
                                                            二○○二年九月十二日



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