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    城市房屋拆遷的種類和程序

    發布時間:2018年4月15日 中國著名拆遷律師  
           城市房屋拆遷是 實施城市規劃,加快城市發展的一項重要工作。從長遠和大局看,是為絕大多數人謀福利的一項民心工程;從短期和局部看,觸及了少數人的暫時利益,容易引發一 定的社會矛盾。因此,嚴格依法實施拆遷至關重要。本文依據《城市房屋拆遷管理條例》和《河南省城市房屋拆遷管理條例》規定的精神,從拆遷人和拆遷許可證的 發放、拆遷種類、拆遷程序、拆遷安置補償金額的確定四個方面,說明城市房屋拆遷程序的關鍵點,只有認真把握了這四個方面,城市房屋拆遷工作才可能順利實施。政府法制機構也應從這四個方面為領導決策提供參謀。
           隨著經濟的發展和城市建設步伐的加快,城市房屋拆遷問題已越來越突出地擺在各級政府面前。城市靚化和城市改造需要拆遷,拆遷工作做不好將引發社 會矛盾。因此,做好城市房屋拆遷工作,要求政府必須做到依法行政,依法拆遷。目前規范城市房屋拆遷的法規主要是《城市房屋拆遷管理條例》和《河南省城市房 屋拆遷管理條例》。嚴格依照兩個條例規定的程序實施拆遷,把握城市房屋拆遷程序的關鍵點,是做好城市房屋拆遷工作的根本保證。
     一、拆遷人和拆遷許可證的發放。
      城市房屋拆遷實行拆遷許可證制度。符合《河南省城市房屋拆遷管理條例》第八條、第九條規定條件的申請人,在取得房屋拆遷管理部門頒發的房屋拆遷許可證 后,方取得拆遷人資格。房屋拆遷管理部門自房屋拆遷許可證發放之日起五日內,有義務將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項,以房屋拆 遷公告的形式予以公布。拆遷人有義務將公告內容告知被拆遷人。房屋拆遷管理部門和拆遷人還有共同向被拆遷人做好宣傳、解釋工作的義務。
     根據《兩條例》規定,政府或政府主管部門不能作為拆遷人。有的地方政府收取開發商的錢,承諾由政府負責實施拆遷,把拆遷許可證發給主管部門委托的有拆遷資質的單位,這是違反《兩條例》規定的。
     二、城市房屋拆遷的種類。
     就是否拆遷人自己實施拆遷而言,拆遷可分為自拆和托拆兩種。自拆是取得房屋拆遷許可證的拆遷人自行組織拆遷。托拆是拆遷人委托具有拆遷資質的單位實施拆遷。就拆遷人與被拆遷人是否達成和履行 拆遷補償安置協議而言,拆遷可分為協議拆遷、裁決拆遷和強制拆遷。
      (一)協議拆遷。是指拆遷人與被拆遷人或房屋承租人達成拆遷補償安置協議的拆遷。拆遷補償安置協議達成又分兩種情況,一種是當事人按協議履行義務,拆遷 人順利實施拆遷。一種是協議達成后某當事人反悔(一般是被拆遷人或承租人反悔),這時,對方當事人可以按協議申請仲裁或向法院提起民事訴訟。拆遷人為原告 時,訴訟期間可申請法院先予執行。
      (二)裁決拆遷。是指在拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的情況下,房屋拆遷管理部門根 據拆遷當事人的申請,就拆遷補償安置問題依法作出行政裁決,拆遷當事人執行行政裁決實施的拆遷。行政裁決作出后,有兩種情形,一種是拆遷人、被拆遷人和承 租人服裁,自覺履行裁決,拆遷人順利實施拆遷。一種是拆遷當事人一方或多方不服行政裁決,在這種情況下,不服行政裁決的當事人可以向作出行政裁決的房屋拆 遷管理部門的上一級行政機關或本級人民政府申請行政復議,也可以向人民法院提起行政訴訟。
      (三)強制拆遷。是指行政裁決發生法律效力后,被拆 遷人或房屋承租人拒不執行,由政府或者房屋拆遷管理部門申請法院依行政裁決實施強制拆遷的活動。強制拆遷必須符合兩個條件,一是被拆遷人或房屋承租人在裁 決規定期限內未搬遷;二是拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補償或提供安置用房、周轉用房。強制拆遷的方式有兩種,一種是政府責成有關部門強制拆遷,一種是 房屋拆遷管理部門申請法院強制拆遷。
          三、城市房屋拆遷的程序。
      《兩條例》對城市房屋拆遷的程序進行了明確規定,只有嚴格執行,才能圓滿完成拆遷。一般而言,工作步驟如下:
      (一)拆遷人申領房屋拆遷許可證。
      (二)房屋拆遷管理部門按房屋拆遷許可證內容向社會發布公告。
      (三)房屋拆遷管理部門和拆遷人向被拆遷人、房屋承租人做好宣傳、解釋工作。
      (四)確定拆遷補償標準和安置方案。一般而言,對違章建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償。拆遷補償方式分為一般情形的補償和特殊情形的補償兩類。一 般情形的補償分貨幣補和房屋產權調換、結算價差,被拆遷人可以選擇補償方式。特殊情形的補償被拆遷人不能選擇,或只作貨幣補,或只作房屋產權調換、結算價 差。
      (五)拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達成拆遷補償安置協議(協議拆遷)。
      (六)裁決拆遷。
      (七)強制拆遷。強制拆遷前拆遷人有就拆除房屋的有關事項向公證處申請辦理證據保全的義務。
      四、拆遷補償金額的確定原則、方法和程序。
      拆遷補償金額是否合理是拆遷工作能否順利完成的關鍵。因此,拆遷補償金額的確定至關重要。
      (一)確定原則:一是以 房地產市場評估價確定補償金額;二是以被拆遷房屋的區位、用途、建筑結構、面積、成新、樓層、裝修等因素為參考依據確定補償金額。
      (二)方法和程序:1、不評估法確定。適用條件為拆遷人與被拆遷人、房屋承租人就拆遷補償金額協商一致,達成協議。
           2、評估法確定。有兩種方法:
           (1) 當事人共同委托同一估價機構。這種方式由拆遷人支付評估費用。如果一方不同意評估結果,可重新委托評估,評估費用由委托方支付。如果兩次評估結果不同,誤 差在省定范圍之內的,執行原評估結果。超過省規定誤差范圍的,按兩種途徑解決。一是當事人雙方協商;二是協商不成時,經當事人申請,由房屋拆遷管理部門組 織評估專家對評估結果進行裁定。
           (2)拆遷人與被拆遷人分別選擇估價機構。選擇這種方法時,評估費用由委托方分別承擔。兩評估結果誤差在省定范圍之內的, 執行被拆遷人委托的評估結果;超出省定誤差范圍的,由當事人協商解決,協商不成的,經當事人申請,由房屋拆遷管理部門組織評估專家對評估結果進行裁定。



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