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    邢臺市酒廠房屋拆遷方案

    發布時間:2014年2月9日 中國著名拆遷律師  
    根據《國務院城市房屋拆遷管理條例》第二十二條、《河北省城市房屋拆遷管理辦法》第二十四條、第二十五條及《邢臺市城市房屋拆遷管理實施細則》的規定,拆遷租賃房屋時,被拆遷人與房屋承租人已經解除租賃關系或者被拆遷人對房屋承租人已經作出安置的,拆遷人應當對被拆遷人給予補償。
    被拆遷人與房屋承租人,對解除租賃關系達不成協議的,拆遷人應當對房屋的被拆遷人實行產權調換,調換的房屋由原房屋承租人承租,被拆遷人與原房屋承租人應當重新訂立房屋租賃合同。
    拆遷由房產管理部門或者單位管理的公有住房時,對依照城鎮住房制度改革的有關規定,允許出售的住房,承租人可以按規定購買后,再與拆遷人簽訂補償安置協議。對依照城鎮住房制度改革的有關規定,不允許出售的住房,拆遷補償安置資金應優先用于承租人的住房補貼。
    對于租賃房屋的補償與安置應當把握以下原則:
    一、是租賃房屋。遇到拆遷時,租賃協議不能解除的,按照條例規定的原則進行補償;二是對房屋租賃的認定。應當根據《合同法》約定優先的原則,以合同的存在為依據。盡管《城市房屋租賃管理辦法》規定房屋租賃必須進行登記備案,但登記備案是對抗第三人的,也就是說一棟房屋與兩個以上的承租人簽訂租賃協議的,認可登記備案的一方租賃行為。不能以未進行合同備案為由,認定已經簽訂房屋租賃合同的租賃行為無效。關于租賃協議的解除方式,如果租賃協議中,對房屋拆遷處理方式有破產、遷移有約定的,從其約定;沒有約定的,所有人和承租人雙方協商解決。
    通常:房屋租賃應符合以下幾個要求。首先,出租人應當是房屋的所有權人;其次,租賃應當有期限;最后,承租人應當交納租金。但在實踐中,由于長期實行住房實物分配制度,有許多房屋雖不符合房屋租賃的要件,但已形了事實的租賃。通常的表現為:一是雖有租賃協議(或是房屋分配單),但沒有租賃期限,由于所有人與使用人一直未分離,使用人定期交納租金,此種情形應界定為租賃房屋,按租賃房屋進行補償、安置。這種居民主要發生在大量的公有房屋之中;二是沒有租賃協議,但定期交納租金。由于歷史原因,雖沒有任何手續,但使用人與所有人一直分離,使用人定期交納租金,此種情況也應界定為租賃行為;三是即沒有租賃協議,也不交納租金(主要是歷史遺留問題)。對這種事實租賃,在拆遷時也應當按照租賃房屋的拆遷補償安置原則進行安置。
    針對邢臺市酒廠辦公樓三至四層單身住宅房屋的拆遷應當遵循租賃房屋的形式進行補償安置。
    方案一:對現有住戶的房屋建筑面積進行市場評估,作出補償金額,由現住戶按我市房改制度規定的最低標準購買。而后,簽訂補償安置進行拆遷,房改搬遷可以同步進行。
    方案二:利用此樓房破產后拍賣的價值資金,對現住戶發放住房補貼,雙方協商解決搬遷問題。
    方案三、由產權人重新對現住戶進行安置(移地租賃房屋后或建造同等的房屋進行安置),由現住戶繼續租住。
    存在的問題:拆遷這類房屋,因沒有建設項目,不能辦理合法的拆遷手續。根據《拆遷法》的規定,只有合法的建設項目,才能辦理合理合法的拆遷手續,沒有建設項目就不能進行拆遷。
    以上供領導參考,如破產法有規定的按破產法規定的原則進行處理。
         
     邢臺市康利信峰拆遷有限責任公司
                                2006年4月17日
     


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